Thông tin cần biết

Đòn bẩy tài chính là gì trong BĐS? Kỹ năng sử dụng nên nắm chắc

Đòn bẩy tài chính có nghĩa là gì? Lợi ích và rủi ro của đòn bẩy tài chính để mua nhà, nó là con dao hai lưỡi, nhưng hiểu rõ kỹ năng thì sẽ sinh lời.

Một trong những biện pháp hữu hiệu khi đầu tư vào bất động sản là sử dụng đòn bẩy tài chính khi không đủ tài chính. Vậy đòn bẩy tài chính trong bất động sản là gì? Hãy cùng làm rõ hơn về lợi ích, rủi ro và cách sử dụng đòn bẩy tài chính hiệu quả trong bài viết sau:

Đòn bẩy tài chính là gì?

Đòn bẩy tài chính tiếng anh là gì? Đòn bẩy tài chính tên tiếng anh là Financial Leverage (FL), hệ số đòn bẩy tài chính là Degree of Financial Leverage (DFL).

Vậy đòn bẩy tài chính có nghĩa là gì? Khái niệm đòn bẩy tài chính hoàn toàn không phải là sử dụng vốn tự có mà là sử dụng vốn đi vay để đầu tư với mong muốn tăng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu hoặc thu nhập trên mỗi cổ phiếu.

Đã có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản thành công với phương pháp này khi tính toán hợp lý từng giai đoạn đầu tư và lựa chọn hình thức vay thông minh để sinh lời. Tuy nhiên, Sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà không phải lúc nào cũng thành công. Nếu bạn biết cách, bạn sẽ tạo ra lợi nhuận, nhưng nếu không, sẽ có rủi ro.

Đòn bẩy tài chính trong bất động sản là gì?  Các kỹ năng sử dụng cần được nắm chắc

Đòn bẩy tài chính trong bất động sản là gì? Các kỹ năng sử dụng cần được nắm chắc

Công thức tính đòn bẩy tài chính

Đòn bẩy tài chính được tính như thế nào? Công thức tính độ lớn của đòn bẩy tài chính:

DFL = (∆ EPS / EPS₀) / (∆ EBIT / EBIT₀)

Trong đó:

  • EBIT là lợi nhuận trước thuế và lãi vay
  • EPS là lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu

Khi chúng ta thêm ký hiệu I, là tiền lãi phải trả sau một số biến đổi, chúng ta có công thức sau:

DFL = (EBIT₀ / EBIT₀₋₁) = (Qx (pv) -F) / (Qx (pv) -F-1)

Trong đó:

  • F là chi phí cố định (không bao gồm lãi vay)
  • v là chi phí khả biến của 1 đơn vị sản lượng
  • p là đơn giá bán của sản phẩm
  • Q là giá bán của sản phẩm đã bán

Đòn bẩy tài chính bao nhiêu là hợp lý? Nếu tổng tài sản không thể tạo ra tỷ suất sinh lợi đủ lớn để trang trải chi phí lãi vay nợ, thì tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu sẽ giảm, vì phần lợi nhuận do vốn chủ sở hữu phải được sử dụng để bù đắp phần thiếu hụt trong việc trả lãi vay.

Lợi ích của đòn bẩy tài chính

Giải pháp sử dụng đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực bất động sản cho vay trả góp giúp nhà đầu tư tối ưu hóa dòng tiền. Nhiều nhà đầu tư tạo ra dòng tiền ổn định bằng cách cho thuê bất động sản mới mua, giúp thanh toán các khoản vay trả góp và giúp tạo ra dòng tiền ròng.

Ngoài ra, với thị trường bất động sản đầy biến động, khả năng xoay vòng vốn để đón đầu thị trường là điều góp phần tạo nên thành công. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà được nhiều người ưa chuộng với thủ tục vay nhanh chóng từ 60 – 80% giá trị tài sản, giải ngân chỉ trong vài ngày. Nhà đầu tư khi vay vốn ngân hàng có cơ hội được hưởng mức lãi suất khá ưu đãi, lựa chọn mức lãi suất có kỳ hạn ưu đãi phù hợp.

Vay mua nhà trả góp cũng là một cách để giảm chi phí cơ hội và linh hoạt về vốn. Chia nhỏ dòng tiền và tăng thời gian thanh toán định kỳ để giảm rủi ro thanh khoản. Nhà đầu tư có thể xoay vòng vốn cho các dự án khác, gia tăng lợi nhuận chứ không gói gọn trong một loại hình bất động sản.

Lợi ích và rủi ro của đòn bẩy tài chính để mua bất động sản

Lợi ích và rủi ro của đòn bẩy tài chính để mua bất động sản

Rủi ro về đòn bẩy tài chính

Mặc dù có những ưu điểm nhưng vẫn có những rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi. Nếu chủ đầu tư tính toán sai sẽ khiến thanh khoản bất động sản khó khăn hơn, ứ đọng vốn và lãi suất vay. Nếu bạn không có vốn cố định, việc kinh doanh sẽ đi vào ngõ cụt.

Bên cạnh đó, rủi ro về đòn bẩy tài chính còn đến từ việc lựa chọn khoản vay, nó quyết định rất lớn đến sự thành công của bất động sản đó. Nếu không hiểu rõ các chính sách cho vay ưu đãi từ ngân hàng sẽ làm giảm lợi nhuận hoặc gặp nhiều rủi ro hơn.

Cũng do thị trường bất động sản có nhiều biến động, giá bất động sản lên xuống thất thường ảnh hưởng đến đòn bẩy tài chính. Nếu giá nhà giảm, việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực bất động sản sẽ không mang lại lợi nhuận.

Phương pháp sử dụng kỹ năng đòn bẩy tài chính trong bất động sản hiệu quả

Các nhà đầu tư cần biết cách sử dụng đòn bẩy tài chính một cách hiệu quả trước khi bắt đầu xuống tiền. Có một số nguyên tắc cơ bản cần biết bao gồm:

– Trước khi nghĩ đến đòn bẩy, cần phải có sản phẩm trước, lấy bất động sản sinh lời, pháp lý hoàn chỉnh, vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín.

Quy định đòn bẩy tài chính hiệu quả cũng là lúc mỗi nhà đầu tư cần biết cách định giá bất động sản hoặc nhờ công ty bất động sản uy tín tư vấn định giá trước khi đưa ra quyết định. Một số điều có thể áp dụng là:

  • Giải pháp để cải thiện đòn bẩy tài chính là so sánh một vài sản phẩm bất động sản tương tự trong cùng khu vực, phân khúc, quy cách, định vị sản phẩm và giá bán.
  • Xem xét các chi phí đầu tư vào một sản phẩm: Chi phí đất đai, xây dựng, lợi nhuận mong muốn để xác định giá trị của bất động sản là bao nhiêu.
  • Với một sản phẩm hoàn thiện có thể cho thuê hàng tháng, nhà đầu tư cần xem lợi nhuận sau này mang lại là bao nhiêu để xác định số tiền đầu tư.

Phương pháp sử dụng kỹ năng đòn bẩy tài chính trong bất động sản

Phương pháp sử dụng kỹ năng đòn bẩy tài chính trong bất động sản

– Khoản vay không quá 50% giá sản phẩm, hàng tháng trả không quá 50% thu nhập hàng tháng.

Ví dụ nhà đầu tư có 1 tỷ đồng thì có thể vay ngân hàng 1 tỷ nữa để đầu tư vào bất động sản 2 tỷ theo nguyên tắc vay không quá 50% giá trị sản phẩm để giảm rủi ro và không bị gánh nặng. tài chính. Nếu đầu tư căn hộ ở vị trí đẹp có thể cho thuê với giá 10 triệu một tháng, tỷ suất lợi nhuận có thể lên tới 6,5% / năm.

– Nếu nhiều người cùng góp vốn đầu tư bất động sản bằng vốn vay ngân hàng thì cần có những quy định chung về thời gian thoát hàng, chia lãi,… trước khi mua dự án.

– Lựa chọn thời điểm đầu tư phù hợp, tránh khi thị trường đang bị thổi giá cao gấp nhiều lần so với giá thực.

– Đòn bẩy tài chính hiệu quả khi lựa chọn khoản vay phù hợp, các chính sách ưu đãi từ nguồn vốn vay để tránh tình trạng chậm trả dẫn đến nợ xấu, không tốt cho lần đầu tư tiếp theo.

Kinh doanh bất động sản có thể từ 4 nguồn vốn bao gồm: vốn tự có, vốn của các chủ đầu tư khác, vốn từ ngân hàng và vốn từ khách hàng. Nếu nhà đầu tư cá nhân không sử dụng được vốn ngân hàng thì có thể tận dụng vốn từ các nhà đầu tư khác.

Nhà đầu tư nên cân đối 4 nguồn vốn này, đặc biệt nên lấy vốn từ khách hàng để giúp kinh doanh thành công và dùng để trả lãi khi vay.

Khi sử dụng đòn bẩy tài chính để vay vốn ngân hàng, nhà đầu tư nên xem kỹ hợp đồng tín dụng, số lãi phải trả hàng tháng,… trước khi quyết định vay.

Như vậy bạn đã hiểu rõ hơn về đòn bẩy tài chính và ý nghĩa của nó trong đầu tư bất động sản. Sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà là một hình thức kinh doanh táo bạo cần được cân nhắc kỹ lưỡng trước khi áp dụng để hạn chế rủi ro và mang lại lợi nhuận.

Related Articles

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.

Back to top button